TYPICAL CASE
典型案例

住宅小区公共区域经营收益的归属

人民司法2018年第8 P35

    裁判要旨:
    1、根据《物权法》第七十条的规定,业主对于小区共有部分享有共有权。共有部分的界定,依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条予以确定。
    2、住宅小区公共区域的经营收益权及收益(例如摆放广告等的收入)作为建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益,应属全体业主共有,物业公司无权擅自使用该项经营收益。
    3、物业公司能否使用业主共有部分收益,取决于以下规定:
    第一,《物权法》第七十八条规定,“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”。所以,物业公司可以与业主委员会在物业服务合同中约定业主共有部分收益的用途,并按照合同约定的用途使用。
这是物业公司使用业主共有部分收益的合同依据。
    第二,《物业管理条例》第五十五条规定,“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。另外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定,“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排队妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”
    根据上述规定,在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下,物业公司在获取共有区域经营性收入后,属于合法使用的情形只有两种,即用于补充专项维修资金和扣除对业主共有部分经营的成本。除此之外,任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。这是物业公司动用业主共有部分收益的法定依据,但只限于上述两种用途。
    4、未经住宅小区全体业主或者业主委员会同意,物业公司将擅自经营共有部分的收益用于物业服务支出,又不能证明其支出用于经营共有部分成本的合理支出或者补充专项维修资金的,物业公司应当承担经营所得收益的返还责任。

案例链接:沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司再审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2014)沈中审民终再字第136号
    申请再审人(一审原告、二审上诉人):沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会。
    负责人:王瑞喜,主任。
    委托代理人:郑新伦。
    被申请人(一审被告、二审被上诉人):沈阳凯莱物业管理有限公司。
    法定代表人:董忠心,董事长。
    委托代理人:李杰。
    沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会(以下简称业主委员会)与沈阳凯莱物业管理有限公司(简称凯莱物业公司)不当得利纠纷一案,沈阳市大东区人民法院于2013年11月6日作出(2013)大东民二初字第2392号民事判决。宣判后,业主委员会不服,上诉至本院。本院于2014年1月22日作出(2014)沈中民二终字第37号民事判决。该判决发生法律效力后,业主委员会不服,向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2014年11月3日作出(2014)辽审一民申字第981号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员吴波担任审判长,审判员韩鹏(主审)、代理审判员吴锡参加评议的合议庭,于2014年11月21日公开开庭审理了本案。申请再审人业主委员会的委托代理人郑新伦,被申请人凯莱物业公司的委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    2012年10月23日,业主委员会向沈阳市大东区人民法院起诉称,凯莱物业公司系沈阳大悦房产开发有限公司安排的物业公司,该物业公司从不以为业主服务管理为职责,几年来给业主造成的只有伤害、损失、失望。整个园区从周边环境、卫生、楼道管理、秩序安全、绿化、消防到安全通道都无人管理成为烂尾楼,致使园区的房产造成严重损失。由于凯莱物业公司的不正规管理,放任自流,开发商每年拨给凯莱物业公司1000多万资金,都挥霍一空,负债累累,无人监管,也从没有向广大业主公布过账目。尤其在未经业主同意的情况下,擅自将广告费私自使用。业主委员会在多次催要无果的情况下,起诉至法院。请求:1、判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费(以财务账为准);2、判令凯莱物业公司赔偿业主的房产损失费45万元(每户500元,共90户)。
    凯莱物业公司一审期间辩称,1、业主委员会已无起诉资格。依照《沈阳市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》规定,业主委员会委员凡不按时缴纳物业服务费,模范履行业主义务,将终止委员资格。截止到业主委员会诉求之日,该委员会所有成员及顾问,全部欠缴物业服务费。该业主委员会整体资格已终止,其再以业主委员的名义诉求也随之无效。2、凯莱物业公司与开发公司签订的B区及A区前期物业服务委托合同是按国家规定通过招投标后所签订并在小区办备案的,该两份合同的第四章明确规定,物业运营采用由开发商实行经营缺口补贴方式,而经营缺口是指该两个区域物业运营所有的收入,减去物业运营所有的支出所不足部分。由于该物业实际运营成本每平方米每月在2.8元左右,而实际确定业主的物业费是B区每月每平方米为1元,A区每月每平方米1.5元。B区和A区物业是分别在2004年和2008年制定的,在长达9年和5年的时间里社会人工成本和物料水电等运营成本都在几倍增加的情况下,物业费标准仍保持在原来的水平,由此导致几年来我公司经营出现较大亏损。B区每年经营缺口在95万元左右,A区每年经营缺口在85万元左右,共计180万元左右。从2004年7月至2012年12月末几年间开发商共计支付经营缺口补贴1055.77万元。凯莱物业公司在合同之内的约定下,A、B区广告费(约26.6万元)虽取之于公共区域但也用来补充业主物业费收入严重不足的部分,充分体现了取之于民用之于民的根本原则。3、关于业主委员会要求赔偿房产损失的请求,该项诉求与事实是严重不符,更无法律依据。综上,请求驳回业主委员会的诉讼请求。
    一审法院查明,凯莱物业公司系业主委员会所在小区的前期物业服务公司,A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日,B区从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定:在合同期内,由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定,其低于实际物业运行成本,故为保持园区良好运作,管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。2012年11月16日至今,A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2011年1月11日,沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书,业主委员会成立时间为2011年12月14日,任期5年。2013年10月28日,沈阳市大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表,内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12475158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园AB区进行物业服务以来共收到广告费266100元。从2004年至2012年,每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计,并出具审计报告。
一审认为,本案的争议焦点之一是业主委员会是否具备起诉资格。按照凯莱物业公司所提供的《业主大会和业主委员会指导规则》,业委会委员拖欠物业费是由业主大会决定是否终止其委员资格,并不是自动终止,并且业主委员会作为原告起诉,是经过业主大会授权,因此,业主委员会具备起诉资格。本案的争议焦点之二是广告费收入是否已用于合理性的经营支出。凯莱物业公司主张广告费的数额为266100元,业主委员会主张为45万元,业主委员会为估算,现凯莱物业公司提出了其与广告公司的经营合同并核算了广告费的数额,业主委员会未提出异议,故广告费的数额为266100元。《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼道、电梯内属业主的共有部分,在其内设立广告所得收益依法属于全体业主,凯莱物业公司在无全体业主授权的情况下私自与广告公司签订合同并收取收益的行为显然不应当得到法律的支持。但是凯莱物业公司提出其收取的广告收益全部用于补充物业管理经营,凯莱物业公司为支持其主张提供了每年度会计事务所的审计报告及其汇总的物业费收支情况表,除此之外,沈阳大悦城房产开发公司还出具了每年经营性补贴明细表,上述证据均能够证明凯莱物业公司的经营性收入(包括广告费)减去成本费后在加上开发公司的补贴后仍处于亏损状态。因此,凯莱物业公司已经尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。故对凯莱物业公司的主张予以支持。本案的争议焦点之三是凯莱物业公司提供的物业服务是否存在不当造成了房产贬值。业主委员会提供一组照片及业主的证言来证明凯莱物业公司存在过错,但是照片及证言只是证明房屋及共有设施等存在质量问题,或物业服务方面存在不尽人意之处,上述问题均不能证明对房产造成了贬值。故对业主委员会的此项诉讼请求不予支持。
    一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定,判决:驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的诉讼请求。案件受理费8150元,由业主委员会承担。
    宣判后,业主委员会不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,改判支持业主委员会的诉讼请求。其上诉理由是:1、原判已经确认凯莱物业公司物业服务存在过错,以“不能证明对房产造成了贬值”为由驳回请求存在法律适用错误;2、原判对于广告费用于合理性经营支出的事实认定存在错误,凯莱物业公司经营是否亏损不能构成违法收取广告费用的依据,并且凯莱物业公司没有理由处分非法收入。
    凯莱物业公司二审期间辩称:同意一审的判决,请求维持原判。1、我方从2004年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权,我方是有经营权的合法企业。2、广告费的问题,我们的运营成本是每平方米2.8元左右。我们收取A区的物业费每平方米1元,B区每平方米1.5元。物业费收取低于我方的运营成本。电梯的运营费和业主交的物业费差额在100多万元,收取广告费是取之于民用之于民的。
    本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
    本院二审认为,关于业主委员会主张房产贬值的问题,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。业主委员会称其主张因物业服务质量差导致其房屋价值贬损的计算依据系从其周边中介打听到的价格,未向法庭提交充分有效的证据证明其主张,故业主委员会该项主张无法支持。关于业主委员会主张广告费的问题,因前期物业服务合同有关于经营性补贴的约定,且凯莱物业公司已提供证据证明诉争的广告费已经用于合理性经营支出,故业主委员会的该项主张不予支持。本院二审判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8150元,由业主委员会负担。
    业主委员会再审称:原判认定的基本事实缺乏证据证明,与事实相违。1、认定凯莱物业公司亏损不实。凯莱物业公司从开发公司获得的补助,加上每月收取的物业费,已超过凯莱物业公司自认的营运成本。2、认定凯莱物业公司亏损的理由不成立。3、原判以亏损作为侵害业主委员会合法权益的理由不当。凯莱物业公司所谓取之于民,用之于民的谎言,不能成为侵害他人合法财产、逃避返还责任的理由。
    凯莱物业公司再审期间辩称,一、二审判决认定事实清楚,适用法律正确。关于业主委员会提出所谓的补偿45万元的问题,在一、二审中已经裁决,在省高法裁决中没有这个诉求内容,所以我方不再做以辩述。关于公共区域广告费归属问题和管理问题,物权法第70条已经明确的表述,业主公共区域的收益归业主共同所有,管理归全体业主共同管理。实际操作中不能片面的理解,园区业主众多,不可能都签广告合同,也不可能决定每一笔收支,由于我公司履行的是前期物业管理合同,为了维护广大业主对公共区域的受益和享有权,我们执行了公共区域的代为管理,这与物权法毫无分歧。因为物业服务资金有缺口,我们在保障有效的服务和居住的条件下,将广告费用于了巨大的缺口当中,开发商给予65%的补贴,我们的小小收益还要返还给业主,于理不通。由于我们和开发商签的是经营缺口补贴,这种经营缺口不仅仅是由物业费不足带来的缺口,也包括其他收入,高低成本过高等,我们完全体现了保障业主正常的利益进行了经营,这种代理行为不仅没有得到任何业主置疑,事实上业主已经给予我们认同和支持。
    除一、二审判决认定的“2011年1月11日,沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书,业主委员会成立时间为2011年12月14日,任期5年。”的事实应为“2012年1月11日,沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书,业主委员会成立时间为2011年12月14日,任期5年。”外,本院再审查明的事实与一、二审认定的事实一致。
    再审庭审期间,业主委员会对于凯莱物业公司共收取广告费用266100元的事实没有异议。
    本院再审认为,根据双方当事人的诉辩主张,本案争议焦点为:1、凯莱物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属。2、凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用。3、业主委员会主张的房屋价值损失能否得到支持。
    关于凯莱物业公司收取的公共区域的广告费用的性质和归属的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,因此鹏利花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分,并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。
    关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述,公共区域广告费用属于全体业主共有,并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位,但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴,因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金,凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下,无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定,现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用,理由正当,应予以支持。因业主委员会未主张凯莱物业公司占用广告费用期间的利息,故对此不予处理。关于凯莱物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务,不应当返还的主张,因凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权,其资金的用途并不能改变其行为的性质,且虽然凯莱物业公司提供了该公司的审计报告,证明其经营一直亏损,但该审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途,同时根据前期物业管理合同的约定,对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付,因此凯莱物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据,故对于凯莱物业公司的该项主张,不应予以支持。
    关于业主委员会要求凯莱物业公司赔偿业主房屋损失的问题。因业主的房屋属于物权法规定的业主专有部分,由业主各自享有所有权,因此其房屋是否贬损属于业主个人主张权利范畴,业主委员会无权代替业主行使权利,且业主委员会也未提供充分的证据证明凯莱物业公司的物业服务造成了业主房屋的贬损,因此对于业主委员会的该项主张,不应支持。
另,关于本案案由的问题。本案纠纷是业主委员会代表业主要求物业公司返还占用的公共区域广告费用,是业主基于其享有的广告费用所有权而提起的诉讼,而并非是物业服务合同履行纠纷,因此原判认定本案案由为物业服务合同纠纷不妥。物业公司占用广告费用无合法的依据,因此本案应为不当得利纠纷。
    综上,经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款(二)项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定,判决如下:
    一、撤销本院(2014)沈中民二终字第37号民事判决和沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决。
    二、沈阳凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会园区公共区域广告费收入266100元。
    三、驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的其他诉讼请求。
    如沈阳凯莱物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    一审案件受理费8150元,二审案件受理费8150元,共计16300元,由沈阳凯莱物业管理有限公司负担9780元,由沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会负担6520元。
    本判决为终审判决。
 
审判长吴波
审判员韩鹏
代理审判员吴锡
二〇一五年一月二十六日
书记员王龙