借款本息转为购房款重新签订房屋买卖合同的效力

日期:2018-07-25 14:53

以签订《预售商品房买卖合同》为《借款合同》提供担保，
借款到期后将借款本息转为已付购房款并经过双方对账清算，
重新签订商品房买卖合同的，合同是否有效

律师提示：
1、对于以房屋买卖形式为借款合同担保的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，出借人只能以民间借贷关系提起诉讼，不能请求履行买卖合同；出借人在民间借贷案件执行程序中，可以申请拍卖房屋买卖合同中的房屋。
2、在实践中，还会出现一种情况，即：双方当事人先是签订《预售商品房买卖合同》为《借款合同》提供担保。在《借款合同》到期后，因为借款人没有清偿借款本息，双方经过对账清算，将借款本息转为购房款，重新签订《房屋买卖合同》。对于这种后期重新签订的《房屋买卖合同》的效力，法律上该如何确认呢？本篇文章，向大家推送的是最高人民法院第十五批指导性案例中的第72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。
最高人民法院对该案的裁判要点是：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。”关于这一点，最高人民法院的二审判决与新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的一审判决，观点是一致的。
同时，最高人民法院在判决中还指出，“人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化”。正是基于对高额利息的否定，最高人民法院与新疆维吾尔自治区高级人民法院在认定借款人逾期交房是否构成违约的问题上，作出了截然相反的判决：一审没有考虑高额利息的因素，认定出借人已经按照约定足额支付了前期购房款项，而借款人逾期交付房屋构成违约，判决借款人支付违约金9275057.23元。二审认为，扣除高额利息部分之后，出借人并没有足额支付约定的购房款，借款人逾期交房不构成违约，故依法改判，驳回了出借人要求借款人承担违约责任的诉请。
3、除了上述案例中重新签订房屋买卖合同的情况外，实践中还有两种情况，一种是双方均认可买卖合同是为借款合同提供担保，但在借款合同到期、债务未清偿的情况下，双方在结算后签订补充协议，约定借款本息转为购房款，开始履行原来作为担保的房屋买卖合同。另一种情况是双方在借款合同中单独列一条款，明确约定借款合同到期后，借款本息没有足额清偿的，借款合同终止，借款本息转为购房款，双方开始履行原来作为担保的买卖合同。虽说这两种情况下，出借人要求履行的都是作为担保的房屋买卖合同，但律师个人认为，第一种情况因为有了双方事后的合议，应该认定双方终止了借款合同关系，原来作为担保的房屋买卖合同已经不再是担保性质，出借人要求履行原来的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，并无不当，这与第72号指导案例性质是一样的。对于第二种情况，应该说是在借款合同中对于履行房屋买卖合同附了条件，如果借款合同履行完毕，则不再履行房屋买卖合同；如果借款合同没有履行，则双方开始履行房屋买卖合同。也就是说，对于是履行借款合同还是履行房屋买卖合同，当事人双方是有选择权的，最终履行哪一份合同，取决于借款合同所附的条件是否成就。这种情况下，属于双方事先的约定，并不违反双方当事人的意愿。如果借款人没有清偿借款，出借人按照该条款的约定要求借款人履行买卖合同，也应该得到支持。对于第二种情况，《最高人民法院公报》2014年第12期刊登的“朱俊芒与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房合同纠纷案（最高人民法院【2011】民提字第344号民事判决书）”也持同样观点。
当然，对于上述两种出借人要求履行原来作为担保的房屋买卖合同的情况，出借人转化为购房款的借款本息，同样应该扣除超出法律保护的高额利息部分。同时，人民法院在审理此类案件过程中，还应该审查双方合同是不是存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情况，以免损害国家、集体、第三人利益或者损害社会公共利益。

附：最高人民法院第十五批指导案例
指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
基本案情：法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
裁判理由：最高人民法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

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