TYPICAL CASE
典型案例

《商品房内部认购书》是预约合同,还是预售合同

 
  冀航所王秋艳律师
    律师解读:
        商品房的预约与预售,从理论上区分并不复杂;但在审判实践中,对于两者的区分却经常出现不同理解,导致同样的案情可能出现不同的判决结果。本文中,笔者将通过本所律师代理的一起案件对该问题进行解读。
  一、基本案情。
  (一)新楼盘引来众多外地购房人。
  2016年C房地产公司开发了某楼盘,委托房产经纪公司代为销售。随后房产经纪公司对该楼盘作了宣传,并组织车辆带外地看房团来现场实地查看楼盘相关情况。
  2016年底至2017年初,C房地产公司与购房户签订了《商品房内部认购书》,明确约定了以下内容:1、该《内部认购书》是认购人在对该楼盘做了充分了解并自愿购买的前提下签订。
  2、认购人认购C房地产公司所开发楼盘的某套房屋,同时约定了单价及认购人要以总房款为基数,交纳20%的认购首付款。
  3、开发商承诺此商品房暂定于2017年5月31日前交付给认购人,最终交房日期以《商品房买卖合同》为准,如未能按期交付则按照《商品房买卖合同》规定的标准赔偿认购人的经济损失(因政府行为或其他不可抗力因素造成的情况除外)。
  4、认购书所定之认购房屋的建筑面积为暂测面积,实际计价面积以《商品房买卖合同》所载的面积为准。本认购书建筑面积与《商品房买卖合同》的计价面积有差别时,按《商品房买卖合同》的计价面积补差。
  5、本认购书于签订《商品房买卖合同》时收回并作废,其后一切条款以《商品房买卖合同》为准。
  (二)限购政策出台引发纠纷。
  2017年5月17日,唐山市人民政府办公厅发布了“唐山市住房限购政策”(唐政办字【2017】83号文件),要求在唐山购房需具备特定条件。
  根据限购政策,认购者中有约95%为非本市户籍,不符合在唐山购房的条件。应该说,由于房价明显上涨, C房地产公司完全可以以政府限购为由解除双方协议另行出售。但本着诚信原则,考虑到还有部分非本市户籍认购人确实是在唐山工作,有结婚、子女上学等实际住房需求,所以C房地产公司在执行政府限购政策打击投机炒房的前提下,给各认购人发出了《通知》,并在《通知》中提供了三种方案供认购人选择:一是交房入住,但认购人在此后的一年内无法完善购房手续的,须退回房屋;二是保价留房,即给予认购人一年的时间完善购房手续,一年内取得购房资格的,仍以原约定价格签订正式商品房买卖合同;三是退房退款。
  随后,有的购房户以自己的名义给C房地产公司发函,另有数十个购房户委托北京和天津的律师给C房地产公司发来了律师函。函件的内容可以说是五花八门:有的认为是预约合同,有的认为是预售合同,有的认为名义上是认购但实质上是正式的商品房买卖合同。有的认为认购书有效,有的认为认购书无效,有的发律师函的时候声称认购书有效但之后进入诉讼程序又主张无效。有的认为C房地产公司隐瞒没有预售许可证的事实欺骗购房人签订协议,有的认为限购是在C房地产公司违约之后发生,公司不得以此主张免责。有的要求C房地产公司继续完善购房手续签订正式合同。有的要求双倍返还购房款,有的要求双倍返还定金,有的要求返还首付款及电商服务费、利息、复利。甚至还有北京某律师接受京华时报的采访,称C房地产公司隐瞒没有预售许可证的事实,《商品房内部认购书》实质上是商品房买卖合同,且因C房地产公司拖延导致购房户合同目的无法实现,C房地产公司应承担相应的违约责任。更有部分购房户集中组织到唐山市政府上访,给C房地产公司造成了极坏的影响。
  笔者代C房地产公司起草了相关文件,就上述函件进行了回复,主张C房地产公司不存在任何隐瞒的事实;双方协议性质上属于预约性质,不受预售许可证的限制;C房地产公司同意退还认购首付款,但对于认购人向房产经纪公司交付的团购服务费没有义务返还。
  随后,几十个认购人委托北京和天津的律师提起了民事诉讼。在诉讼主体的确定上,有的只起诉了C房地产公司,有的一并起诉了C房地产公司和房产经纪公司。
  律师体会:
        1、作为执业律师,无论执业时间长短,无论自己身价如何,都应该加强业务学习与研究。对于不熟悉的业务,要么不接,要么认真研究明白了再接。不要想当然,更不能不懂装懂,以免误导委托人给委托人造成损失。
  这个案件中,作为原告代理律师来说,其实只要认真研究,并不难确定双方协议书的性质,完全可以告知购房户与C房地产公司协商,退回首付款。也就不会导致购房户诉请双倍返还房款、诉请返还电商服务费、诉请赔偿损失等,也完全能够避免购房户一审败诉、二审败诉的局面。
  实事求是地说,在代理这个案件之前,笔者并没有接触过预约合同的案件,也了解不多。但因为是顾问单位的案子,不得不代理。值得庆幸的是,笔者始终对业务学习非常重视,对于好的文章和判例,通常会整理出来,不仅包括文章的内容,还包括报刊名称、刊登日期、所在页码等,统一归档。一旦遇到类似的情况,就可以直接拿出来作参考。所以刚接到购房户一方的律师函时,笔者的第一反应就是以前整理过的最高院《民事审判指导与参考》中针对预约合同的答复。翻找之后确实找到了2009年的学习记录。以该答复内容为基础,笔者开始搜集资料、研究预约合同的相关规定,最终提交了内容详实的答辩意见。
  2、律师在出具律师函时,应措辞严谨,不用模糊的语言和容易产生分歧的表述。这不仅是对自己负责,也是对委托人负责,更是对接收律师函一方的尊重。
  就该案而言,C房地产公司收到了一份北京某律师事务所某律师寄来的书面材料,内容包括律师函一页、授权委托书一页、某楼盘26名业主购房款信息表一页。律师函主要内容包括:(1)认定业主与C房地产公司签订的协议名为《内部认购书》实为《商品房买卖合同》;(2)认定C房地产公司故意隐瞒没有取得预售许可证等法定证明材料的事实,导致不能按期交房、业主合同签订的根本目的不能实现;(3)代表业主通知C房地产公司解除业主与C房地产公司签订的《内部认购书》,且希望C房地产公司在接到函件后三日内及时联系并一次性返还包括团购服务费在内的全部购房款项;(4)如未满足上述要求,将通过诉讼途径追究C房地产公司的一切违约责任。
  笔者代C房地产公司起草了回复意见,内容包括:(1)律师函中将《内部认购书》定性为《商品房买卖合同》,没有法律依据。另外,C房地产公司不存在故意隐瞒的事实。不能按期交房导致签订合同的根本目的不能实现,是因为唐山市人民政府颁布了限购令。业主不能如愿购房,C房地产公司对此深表遗憾。但业主与C房地产公司对此均没有过错,双方应互不承担违约责任,涉及不到追究C房地产公司违约责任的问题。请贵所及承办律师进一步研究相关规定,以利于业主与C房地产公司纠纷的顺利解决。
  (2)律师函所附“业主购房款信息表”中“交付购房款金额”载明的金额与C房地产公司所收取的购房款金额不符,远远超出C房地产公司收取的款项。对于C房地产公司并未收取的款项,C房地产公司不负有返还的义务。请贵所及承办律师对该情况予以核实。
  (3)律师函所附《授权委托书》中,有十一位业主的签名写明是他人代签,但C房地产公司未见到这十一位业主授权他人代为签名、代为委托律师的材料,授权委托书是否为十一位业主本人的真实意思表示无法证实。另外,《授权委托书》中的授权范围是“为处理我与贵公司于2016年12月所签订的名为《商品房内部认购书》中就有关购买位于某楼盘的商品房买卖合同纠纷等事宜并予以相应法律途径解决”,一则《内部认购书》并非商品房买卖合同,二则“予以相应法律途径解决”授权不明,而律师函中直接代表业主通知C房地产公司解除《认购协议书》,涉及到了业主的实体权利的处置,是需要明确的、特别的授权的,但C房地产公司未见到除该《授权委托书》之外的特别授权材料,对于解除《内部认购书》是否为业主的真实意思表示也无法判断。在没有其他材料佐证的情况下,C房地产公司有理由相信律师函超越了业主的授权范围。
  基于上述原因,为避免贵所及承办律师的法律风险,为更好、更快地解决业主与C房地产公司的纠纷,恳请贵所及承办律师进一步研究相关规定、补充相关材料,也可由业主直接与C房地产公司联系,协商解决纠纷。必要时C房地产公司也会与业主联系并核实相关情况。
  3、律师在接受媒体采访时应持慎重态度。
  在新闻媒体上露面是很多律师宣传自己、拓展案源的方式之一,甚至不惜付费也要找新闻媒体合作。但笔者认为,接受采访其实也是一把双刃剑,可以扩大知名度,毕竟普通百姓会觉得总在电视上露面的应该是好律师;但另一方面,也可能会给自己带来意料之外的后果。律师对此应慎重对待,以免因自己的错误言论给相关方造成负面影响,甚至可能导致相关方索赔。
  尤其需要注意的是,对于所办理的刑事案件中未经公开的案件材料、涉及未成年人犯罪的材料等,切忌披露。
  二、笔者与本所贠国鑫律师代理C房地产公司应诉情况。
  律师体会:
        1、这几十件案子,分到了四位法官的手里,陆续安排了庭审。
  对于同类案件交由一位法官审理的情况,律师可以针对主办法官的风格和业务水平,适当调整自己代理意见的繁简程度。在代理该案开始阶段,律师只写了一页半的答辩意见。后来听说案子分到了四位法官手里,有的是律师没有合作过、不了解的法官,所以律师调整了思路。在这种情况下,代理律师的最佳选择是提交一份详细的书面答辩或代理意见,每一项主张中先总结核心要点再进行详细分析,在庭审时根据不同法官的风格决定是详细陈述还是简要说明要点。必要的时候,也可以准备一繁一简两份书面材料。
  2、审理本案的法官,风格各异。一位行云流水般地结束庭审,似乎是认可我方观点;一位时不时打断律师发言,“你说的我都听明白了,你不就是说是预约合同吗!”,但法官本人认为收的是房款不是定金,而且收的房款达十几万元,应定性为预售;一位非常正规、滴水不漏地走完了庭审程序,但后来把预约合同纠纷的案由抛开,审理的重点奔向了C房地产公司与房产经纪公司是否共同受益、C房地产公司是否要承担共同返还责任上;另有一位干脆不用代理律师多说,直接告诉律师:简单说说交书面材料就行了,反正这是一批案件,我们说了也不算,最终肯定院里统一研究定调。
  其实,律师也好,法官也好,有不同的办案风格很正常。作为代理律师,在自己的执业权利和委托人合法权益不受影响的前提下,必须适应,也只能适应,不到万不得已,不能只图自己的口舌之快而殃及委托人。在遇到不同法官观点不一致的情况下,律师的工作难度会加大,更需要多沟通,提供更多的理论基础和司法判例供法官参考。像这个案件中,如果《内部认购书》被认定为预售合同,根据最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第九条,C房地产公司没有取得预售许可证的事实可能会导致返还购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,如果是预约合同,那么政府限购导致无法履行无需承担违约责任;如果是预售合同,则C房地产公司将承担远远超过已收购房款的赔偿责任。而且这是一系列若干件案子,第一份判决如果错误认定为预售合同,后果不堪设想。
  本所律师采取了递进式的方式阐明自己的观点:商品房的销售方式包括期房预售和现房销售预售需要有预售许可证,且预售合同和销售合同内容详细具体,包括了商品房买卖合同的主要内容正式合同签订前,开发商通常会与购房户先期磋商签订订购书之类的协议,购房户交付部分款项预订房屋,并约定还需再签订正式的商品房买卖合同,该类协议性质上属于预约合同性质法律和司法解释认可预约合同的独立存在,认可其效力最高院《民事审判与参与》中的答复对预约合同作了详细的表述,且明确表明预约合同不受预售许可证的限制,没有预售许可证之前签订的认购协议有效最高院判例针对预约合同性质作了分析,认定预售许可证下发前的预约合同有效在上述理论分析、实践指引的基础上,结合本案双方当事人签订的《内部认购书》内容,应该认定本案双方签订的认购书属于预约合同性质。
  除了要确定《商品房内部认购书》的性质外,该案还涉及到合同不能继续履行C房地产公司是否要承担违约责任、C房地产公司是否应共同返还房产经纪公司的团购服务费等问题。以下为答辩意见和代理意见的详细内容。
  (一)C房地产公司与认购人签订的《商品房内部认购书》,从性质上说,既不是预售合同,也不是商品房买卖合同,而是预约合同,不受预售许可证的限制;且预约合同是双方真实意思表示,合法有效。
  1、商品房销售包括期房预售和现房销售两种,预售需要取得预售许可证。同时,预售合同和现房销售合同的内容通常会非常详细具体,必须具备商品房买卖合同的主要条款。
  根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等相关规定,商品房销售,包括期房预售和现房销售两种,期房预售需要有预售许可证。同时,无论是预售合同还是现房销售合同,都要包括商品房买卖合同的主要内容,包括商品房基本状况、商品房的销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益和责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容,也就是说,预售合同及现房销售合同的内容是非常详细、具体、完整的。
  2、商品房买卖合同签订前,普遍存在着购房者与房地产开发商先行签订预约购房协议的做法,其内容是购房者预交一定比例的房款,先预定好房屋,将来买卖双方再签订正式的本约合同,在本约合同中详细约定商品房买卖合同的主要条款。
  无论是期房预售还是现房销售,在签订正式的预售合同或者现售合同前,房地产开发商与购房者通常会先行接触签订一份预约购房合同。这种做法,对于房地产开发商来说,可以保证将来房屋尽快出售回笼资金;对于购房者来说,可以提前预定房屋并且限制开发商对房产再行处置。这也是房地产行业的通常做法。
  这种预约购房合同,有的叫做认购协议,有的叫做订购或者预订协议等。但无论叫什么名字,其性质上是预约合同,其内容是约定购房者先预交一定比例的房款,预定一套房屋,在将来具备条件的时候再签订正式的购房合同。在正式的购房合同中,再就房屋状况、交付日期、房款的交付、面积误差的计算、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行明确约定。
  当然,如果预约购房协议的内容已经包括了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么根据2003年最高院商品房买卖合同第五条的规定,预约购房协议应当认定为商品房买卖合同。
  3、2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、2012年最高院买卖合同司法解释,均认可了预约合同的效力。
  2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。
  2012年最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
  上述司法解释,明确认可了预约合同的独立存在及其效力。也就是说,预约合同是法律认可的一种独立的合同,既不是预售合同,也不是商品房买卖合同。
  4、既然预约合同不是预售合同,那它就不应该受预售许可证的限制,不能因为预售许可证没有下发就主张预约合同无效。对此,最高人民法院2009年出版的《民事审判指导与参考》第36辑第281页,有明确的一个答复:“《商品房认购书》作为一个独立的合同形式,从其订立的目的、约定的内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,与作为本约合同的商品房买卖合同相对应,《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议,不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务,不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪录、定金收据等多种形式。既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提的预售许可证就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。”
  可见,无论是从最高院司法解释还是最高院出版的《民事审判指导与参考》的答复,均认定预约合同是一种独立存在的合同,它既不是预售合同,也不是现房销售合同,预约合同不受预售许可证的效力,未取得预售许可证签订的预约合同有效。
  5、审判实践中,也同样对预约合同和预售合同进行了区分,确认预约合同不受预售许可证的限制,预售许可证下发前签订的预约合同有效。
  代理律师向法院提交了一份最高人民法院的民事裁定书【(2016)最高法民申180号】,就陕西安同实业发展有限公司与王梅商品房预约合同纠纷案的再审申请,最高人民法院认为:“本案再审审查的重点是《认购协议书》的性质及违约责任的承担。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,即当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示,应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王梅于2013年8月12日签订《认购协议书》,载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款及付款方式与时间、面积差异的处理方式、违约责任等内容,双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是,双方签订《认购协议书》时,安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定,安同公司取得商品房预售许可证明后,双方还需签订正式房屋买卖合同。据此,二审判决认定《认购协议书》为预约合同,并无不当。《认购协议书》合法有效,双方当事人均应依约履行。”
  6、结合上述理论上的分析和审判实践中的经验,综合考虑本案当事人双方签订的《商品房内部认购书》的内容,应当认定《内部认购书》性质上属于预约合同,预约合同合法有效,不受预售许可证的限制。
  当事人双方签订的《商品房内部认购书》中明确约定,《内部认购书》是在认购人对涉案房屋“做了充分了解并自愿购买的前提下签订”,C房地产公司不存在隐瞒事实的情况;“开发商承诺此商品房暂定于2017年5月31日前交付给认购人,最终交房日期以《商品房买卖合同》为准”;“本认购书所定之认购房屋的建筑面积为暂测面积,实际计价面积以《商品房买卖合同》所载的面积为准”;“本认购书于签订《商品房买卖合同》时收回并作废,其后一切条款以《商品房买卖合同》为准”。
  这些条款中,只是约定原告预定了某套房屋,没有商品房买卖合同的主要内容,并且只是约定双方将来要签订正式的《商品房买卖合同》。所以,无论是从《内部认购书》的内容还是签订《内部认购书》的目的看,《商品房内部认购书》只是一份预约合同,不是商品房预售合同,不受商品房预售许可证的限制。在商品房未取得预售许可证的情况下,预约合同不因此而无效。
  律师体会:
        鉴于对协议性质的不同理解,笔者在后期案件庭审的法庭辩论阶段强调了一点,即:没有任何规定说收定金就是预约、收首付款就是预售;没有任何规定说收几万元就是预约、收一二十万元就是预售。认定双方认购书的性质,不取决于所收款项的名称和多少,而是取决于认购书的内容。像最高院判例中,购房户已交付了总房款50%的款项,该判例中的合同内容远比C房地产公司的协议完整详细,付款比例也远远高出C房地产公司要求交付的交付款比例,但最高院仍最终认定属于预约合同。
  综合上述6点理由,C房地产公司认为,本案是预约合同纠纷案件,法院以商品房预售合同纠纷作为案由予以立案,是错误的。同时,未取得商品房预售许可证前签订的预约合同有效,原告主张无效,没有法律依据,其诉请错误。法院应当就此向原告释明,在法院释明后原告依然坚持错误诉请的,应驳回原告的诉讼请求。
  (二)本案双方当事人之所以无法签订正式的《商品房买卖合同》,是因为唐山市人民政府出台了限购政策,属于不可抗力。双方应互不承担违约责任。
  如上所述,由于限购政策的出台,C房地产公司本来可以解除双方合同另行出售房屋。但本着诚信原则,考虑到各购房户的实际情况,所以提供了三种方案供购房户选择,只要购房户在此后的一年内完善了购房手续,仍然可以按照《内部认购书》约定的较低价格购买选定的房屋。应该说,C房地产公司已经尽了最大努力来保障各购房户的利益。因为各原告不在本地工作、生活,无法完善购房资格,双方的协议只能解除且双方应互不承担违约责任。故C房地产公司只应返还收取的认购首付款,不应承担任何违约责任。
  (三)原告主张的团购服务费,是原告交给房产经纪公司的中介服务费用,C房地产公司并没有收取。另外,原告与房产经纪公司属于服务合同关系,本案是商品房预约合同纠纷,属于两个不同的法律关系。原告要求C房地产公司返还团购服务费,或者要求C房地产公司对房产经纪公司返还团购服务费承担连带责任于法无据。
  原告提交的团购服务费收据是房产经纪公司出具的,收据未加盖C房地产公司的公章,C房地产公司实际上也没有收取该笔费用。原告主张房产经纪公司收取的团购服务费用是购房款,但没有提交任何证据证实。房产经纪公司是否告知原告“团购服务费可抵充房款”,C房地产公司不清楚。但从房产经纪公司提交的与原告签订的《团购服务协议》内容看,该协议的第2条约定“锁定意向房源,支付认购定金,团购信息服务费生效,团购服务费将不予退还”; 第6条约定“本次团购活动的组织者提供团购信息服务,与开发商不存在任何代理关系,本次收取的信息服务费并非购房款的一部分”。由此可见原告对房产经纪公司收取服务费以及服务费不属于购房款的一部分这些事实是明知且认可的。
  因此,原告主张返还团购服务费用属于其和房产经纪公司的服务合同纠纷,本案属于商品房预约合同纠纷,属于两个不同的法律关系。原告主张房产经纪公司返还团购服务费用可以另行起诉。至于房产经纪公司是否应该返还团购费用,取决于房产经纪公司是否依照约定完成了自已的合同义务,与C房地产公司无关。
  原告主张房产经纪公司与C房地产公司在同一时间、同一地点先后收取费用,误导了购房人,导致购房人认为房产经纪公司收取的费用是购房款的一部分。对于这一情况律师代表C房地产公司进行了解释:同一时间和同一地点先后收费,仅仅是为了节省来自全国各地的购房户的时间和精力,但C房地产公司和房产经纪公司是各自收取各自的费用,C房地产公司收取费用时为原告出具了加盖有C房地产公司公章的收据,不可能误导原告。即使原告理解错误,其后果也不应由C房地产公司承担。
  综上,《商品房内部认购书》性质上为预约合同,不受商品房预售许可证的限制,C房地产公司也不存在隐瞒事实的情况,协议有效。由于政府限购原因,原告无法取得购房资格,原告与C房地产公司的预约合同只能解除。另外,团购费用不属于购房款,属于另一个法律关系,原告可以另案向房产经纪公司主张返还。鉴于原告在法院依法释明的情况下仍然坚持其错误诉请,其诉请应予以驳回。
  三、法院对该案的审理情况。
  (一)一审审理情况。
  路北区人民法院对上述系列案件审理之后,最终采纳了笔者的代理意见。为不扩大各原告的损失,路北区人民法院很人性化地动员各原告撤诉。但仍有一名原告坚持不撤诉,仍然坚持:1、双方《内部协议书》无效;2、C房地产公司返还首付款;3、房产经纪公司返还团购服务费;4、C房地产公司为团购服务费承担连带给付责任;5、要求C房地产公司赔偿损失218136万元。
  就该案件,路北区人民法院作出了(2017)冀0203民初3173号民事判决书,判决书认为,“商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,商品房预约合同一般以认购书、订购单、意向书等形式表现,且多预付定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式合同的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋,又能暂缓付款,以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者,有利于按计划售房。双方签订的《商品房内部认购书》符合商品房预约合同的法律要件……本案案由应为商品房预约合同纠纷。本案中,经法庭释明,原告仍未变更诉讼请求,坚持主张《商品房内部认购书》无效,故对原告的该项诉请不予支持……因本案系预约合同纠纷,房产经纪公司与原告之间非同一法律关系,故本案中不予处置,原告可另行起诉。故判决驳回原告诉讼请求。
  原告不服,提起了上诉。
  (二)二审审理情况。
  唐山市中级人民法院经过审理,作出(2018)冀02民终4320号民事判决书,驳回上诉,维持原判。
  律师体会:
        对于明显对自己不利的证据,律师发表质证意见时,不应狡辩,而是应该讲究方式方法。
  本案二审期间,原告(上诉人)提交了唐山市住建局对C房地产公司的行政处罚决定书,因C房地产公司在涉案小区没有办理预售许可证出售房屋,对C房地产公司违法售房行为罚款10万元。
  (注:笔者庭前了解到的情况,对该处罚决定,C房地产公司基于各种考虑,没有提出异议)
  就该证据,笔者发表了如下质证意见:1、根据双方协议书的内容,结合现行法律、司法解释和最高院的答复内容、最高院相关判例,可以看出,双方当事人签订的《商品房内部认购书》是预约合同,不受预售许可证的限制。因此行政机关对双方协议书的定性错误,基于错误的定性对C房地产公司进行了错误的处罚,依法应予以撤销。C房地产公司是否启动相应撤销程序,与行政处罚是否应予撤销是两个概念,更不能改变处罚决定的错误性质。
  2、代理人认为,从行政复议、行政诉讼的角度说,行政机关做出的具体行政行为,并不完全正确,否则也不会有行政复议、行政诉讼之说。对于双方协议书的性质,审判机关是最有权做出认定的机关。行政机关错误的处罚决定,不能改变双方的内部认购协议是预约合同且协议合法有效的性质;行政机关错误的处罚决定,更不应该干扰人民法院依法裁判的权利。
  (三)另案审理情况。
  在本案二审期间,其他多名购房户在三河起诉了房产经纪公司和C房地产公司,要求二公司共同返还团购服务费。
  本所高超律师和贠国鑫律师代理C房地产公司参与了案件的审理,并基于预约合同和中介服务合同系不同的法律关系、C房地产公司并未收取团购服务费不应承担返还责任,提出了自己的代理意见。最终法院判决由房产经纪公司返还团购服务费用,C房地产公司不承担返还责任。
  律师体会:
        三河案法院判决C房地产公司不承担团购服务费的返还责任,结论是正确的。但法院认定房产经纪公司应全额返还不当得利款项,笔者认为有待商榷。
  笔者认为,这里涉及不到不当得利的问题。购房户与房产经纪公司是中介服务合同关系,房产经纪公司的合同义务是为购房户提供房源、保证购房户以较优惠的价格购买房屋。在此过程中,房产经纪公司做过宣传、组织过看房团看房,也确实让购房户以较优惠的价格签订了《商品房内部认购书》。且房产经纪公司与购房户的服务合同中也约定,“锁定意向房源,支付认购定金,团购信息服务费生效,团购服务费将不予退还”。在房产经纪公司完成合同义务之后,出现政府限购政策,是在合同履行之后出现不可抗力,再让房产经纪公司退还全部费用似乎不妥。即使法院考虑到购房户最终没有买到房屋、购房户损失较大等因素,想组织双方调解,也应该考虑到房产经纪公司的实际支出。认定为不当得利判决全额返还,笔者认为没有法律依据。

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